Nájem, podnájem a pacht jsou zákonem předvídané nástroje sloužící k přenechání věci k užívání jinému. Zejména s nájmem se během života setká velká část lidí v souvislosti s bydlením. Znáte ale rozdíly mezi těmito nástroji a jaké nástrahy na Vás mohou čekat?
Nájem
Většina z nás si v souvislosti se slovem nájem představí nájem bytu. Pronajmout ale lze téměř cokoliv (věci nemovité a tzv. věci movité nezuživatelné). Pronajmout lze dokonce i věc, která v době uzavření smlouvy o nájmu ještě neexistuje. Pronájem bytu je naopak pouze specifickou kategorií nájmu. Nájem se zakládá smlouvu, jejíž podstatou je oprávnění nájemce dočasně užívat věc, která je ve vlastnictví pronajímatele a za toto užívání platí dohodnutou úplatu, tzv. nájemné. Pronajímatele je povinen zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu trvání nájmu. Také je jeho povinností přenechat nájemci věc v takovém stavu, aby ji nájemce mohl užívat k dohodnutému účelu. Je možné jej sjednat na dobu určitou i neurčitou.
Podnájem
V případě, kdy nájemce věc pronajme další osobě, vzniká podnájem. Podnájem lze uzavřít pouze se souhlasem pronajímatele. To ale zcela neplatí při podnájmu bytu. Nájemce může dát další osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Podnájem lze sjednat jen na dobu trvání nájmu a nájemce je za užívání věci této další osoby odpovědný tak, jako by ji užíval sám. Podnájemní vztah je tedy závislý na vztahu nájemním a pokud nájemní vztah skončí, skončí automaticky i vztah podnájemní.
Pacht
Pacht je závazek, kterým se vlastník zavazuje přenechat pachtýři právo užívat a požívat propachtovanou věc za úplatu, tzv. pachtovné. Rozdíl oproti nájmu je tedy právo věc nejen užívat, ale i požívat. To znamená, že pachtýř má také právo na plody a užitky propachtované věci. Nejčastěji se tak pacht využívá v zemědělství či rybníkářství. Existuje ale také např. pacht závodu, kdy pachtýř bude tento závod provozovat a požívat z něj zisk. Podobně jako u nájmu lze věc „podpachtovat“.
Úprava těchto institutů je koncipována tak, aby smluvním stranám umožnila co největší volnost. Strany si mohou upravit své vztahy podle vlastní vůle, vyjma některých konkrétních ustanovení, od kterých se nelze odchýlit. Zcela zásadní tedy bude vždy smlouva, kterou závazek vznikl. Základem úspěchu je, aby taková smlouva byla kvalitně napsána. Asi není nutné dodávat, že vzory volně dostupné na internetu kvalitní nebývají. Nejen, že nemusí být v souladu se současnou právní úpravou, ale zejména nejsou schopné reflektovat Vaše konkrétní požadavky a situaci. V praxi se často setkávám s nájmy založenými na základě nezkontrolované smlouvy z internetu či podepsáním nevýhodné smlouvy předložené druhou stranou. Tyto chyby potom značně komplikují vymahatelnost práv. Přestože by se této situaci dalo snadno předejít, vždy udělám maximum pro nalezení řešení i v takovém případě. S vyřešením rád pomohu i Vám. Pokud byste se přece jenom raději takovým problémům vyhnuli již od počátku, rád Vám pomohu sepsat vhodnou smlouvu či zkontroluji smlouvu navrženou druhou smluvní stranou.
Mgr. Jakub Jelínek, advokát