Můj předchozí článek se věnoval rozdělení domu, včetně rozdělení na jednotky. Jak jsem slíbil, v dnešním článku se podíváme na to, jak lze takový dům spravovat a jak předejít zbytečným konfliktům. V situaci, kdy bydlíte v domě, jehož společné části sdílíte s dalšími vlastníky, se můžete velmi snadno dostat do patové situaci v souvislosti s potřebou domluvit se na jejich správě. Ať už se jedná o úklid chodby nebo o výměnu oken, je třeba najít konsensus napříč domem. Za tímto účelem právo nabízí jako řešení založení Společenství vlastníků jednotek (neboli „SVJ“). Jedná se o právnickou osobu podobnou spolku, jejíž hlavní činností je zajištovat správu cizího majetku, a to konkrétně společných částí domu (to jsou např. základy, střecha, zdi, vchody, schodiště, chodby, …) a pozemku. Pokud je v domě založeno SVJ, tak jsou jeho členy povinně a automaticky všichni vlastníci jednotek v domě. Členství tak vzniká také nabytím jednotky, a naopak zaniká pozbytím jednotky.
V případech, kdy v domě nevzniklo Společenství vlastníků jednotek, vznikají vlastníkům jednotek práva a povinnosti přímo ze zákona a zásadním dokumentem se stává prohlášení vlastníka, kterému se věnoval předchozí článek. V tomto prohlášení by tak nemělo chybět vymezení osoby správce, pravidel pro správu domu, užívání společných částí a příspěvků na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud ovšem v domě existuje vlastník nadpolovičního podílu na společných částech stává se vždy správcem tento vlastník. V rozhodování o záležitostech správy domu se poté rozhoduje obdobně jako v případě shromáždění SVJ. Z právních jednání správce jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně oproti SVJ, kde se zavazuje pouze SVJ, jakožto právnická osoba.
SVJ musí být povinně založeno, pokud je v domě vymezeno alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. SVJ ale mohou dobrovolně založit i menší domy. Největší výhodou SVJ bezpochyby je, že o správu nemovitosti se fakticky stará orgán SVJ a tato odpovědnost je tak přenesena z jednotlivých vlastníků. Správou může být pověřen i odborný správce nemovitosti. Oproti bytovému družstvu, které je fakticky jinou variantou společné správy domu, je mnohem jednodušší bytovou jednotku převést či pronajmout. Vlastníky jednotek rovněž SVJ zásadně neomezuje s nakládáním s vlastní jednotkou ve smyslu úprav. Nevýhodou může být váha hlasů na shromáždění, která se odvíjí od poměru spoluvlastnictví na společných částech, pokud se nedohodnou v rámci stanov SVJ vlastníci jinak. Vlastníci rovněž přispívají na náklady spojené se správou domu a pozemku (společných částí), a to poměrně podle velikosti svých podílů na společných částech (i to ale lze ale upravit ve stanovách jinak). Může se tak stát, že vlastník bude přehlasován ostatními. Je tak zcela zásadní, aby SVJ mělo kvalitní stanovy, které budou reflektovat specifika daného domu a vlastníků.
Statutárním orgánem je zpravidla výbor, tedy orgán kolektivní, nestanoví-li stanovy, že je jím předseda společenství vlastníků. Do jeho působnosti náleží vše, co stanovy, zákon či rozhodnutí orgánu veřejné moci nesvěří jinému orgánu společenství vlastníků. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Statutární orgán je volen a odvoláván shromážděním. Shromáždění ale také rozhoduje v zásadních otázkách týkajících se domu, je tomu např. v případě rozhodování o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem nebo schválení druhu služeb a způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.
SVJ je možné založit schválením stanov na ustavující schůzi nebo dohodou všech vlastníků jednotek. Kompletní založení SVJ je nicméně formálně poměrně náročným postupem a vyžaduje znalost právní úpravy. Zkušený advokát dokáže nejen napsat kvalitní stanovy, ale také Vám pomoci bez problémů proces dotáhnout do konce. V přípravě všech potřebných dokumentů, ustavující schůze, komunikaci s rejstříkovým soudem a dalších kroků se totiž laik může velmi snadno ztratit. I v případě již existujícího SVJ se ale pomoc advokáta může hodit. Změny stanov, výměna osob ve volených orgánech, příprava hlasování, uzavírání smluv a mnohé další úkony se dají velmi snadno pokazit, což způsobuje následně významné komplikace pro všechny vlastníky.
Všechny tyto služby také v rámci své činnosti poskytuji a jsem Vám k dispozici i pro Vaše dotazy týkající se této problematiky.